オフィス購入を悩んでいる代表たちに｜会計法人MILESTONEのスタートアップCFO Case Study

一般的なケースではありませんが、営業利益が有意に発生したり、巨額の投資を引き付けたスタートアップがオフィスを購入することがあります。気持ちよく買い取ったオフィスですが、後日思いもよらない状況で足を引っ張ることがあります。スタートアップのファウンダーなら、興味を持つ必要があります。

1.オフィス購入の誘引

メンバーが増えるため頻繁に引っ越しをすると、経営者たちはオフィスの購入について一度は悩むようになります。毎月支払う賃借料、巨額のインテリア費用など金銭的な問題もありますが、引っ越すたびに消耗するエネルギーも無視できません。オフィス購入時に負担する利子費用とそうでない場合、支給しなければならない賃借料、期待される相場差益、会社の現金保有現況、予想キャッシュフローなどを総合的に考慮してオフィス購入を決定することになります。

これらの意思決定は会社に良い結果をもたらすかもしれませんが、将来の経営者（ファウンダー）には思わぬ影響を与える可能性もあります。

2.EXITと譲渡所得税

すべての創業者の夢はEXIT（株式売却）です。それで企業価値(持分価値)を成長させるために絶えず悩み努力します。ほとんどの方がよく知っていると思いますが、これらの非上場株式の売却には譲渡所得税が課されます。譲渡差益の10%（大株主保有分20%～25%）が賦課されますが、スタートアップのファウンダーなら大部分が大株主に該当し、20%～25%の譲渡税を負担することになります。

3.不動産譲渡？

このように、非上場株式の譲渡は比較的低い税率（10％～25％）で課税が終結しますが、特殊な場合には一般不動産譲渡税率（6％～45％）で課税されることがあります。まさにオフィス（不動産）がある場合です。オフィスがあるからといってすべて該当するわけではなく、具体的には以下の要件をすべて満たす必要があります。

(1) 寡占株主:株主一人及び特殊関係者が所有している株式等の合計額が当該法人の株式等の合計額の50/100を超える寡占株主が株式を譲渡する場合であること。

(2)株式譲渡率：当該法人株式等の50％以上を寡占株主以外の者に譲渡すること

(3)不動産保有比率：当該法人の資産総額のうち、不動産等の資産価額と当該法人が直接又は間接に保有している他の不動産過多保有法人の株価額に、その他の法人の不動産等保有比率を乗じた金額が資産総額に比べて50％以上であること。

要件を分析してみましょう。

まず寡占株主。持分率が50％を超えるかどうかを判断することです。この場合、本人だけでなく特殊関係者の持分率も含みます。特殊関係者の範囲が思ったより広いので注意が必要です。

次に、譲渡比率。株式を譲渡する日から遡及し、3年以内に譲渡した株式を合算して50％を判定します。この点も注意が必要です。

最後に不動産保有比率。議論の核心として、当社の資産総額のうち不動産が50％を超えるかどうかを見ることです。製造業・卸売業などを営んでいないスタートアップは、財務諸表に資産として認識される項目があまり多くありません。このような状況で社屋を購入することになると、不動産比率が50％を超える可能性が高いとします。

4.最後に

このような趣旨は、見た目では株式を譲渡するものですが、実質的には不動産を譲渡するものということです。実際には、要件の1つが難しいので、3つすべてを満たして不動産譲渡税率で課税されることは容易ではありません。しかし、持分率の高い状況で社屋を買い入れてEXITする場合を考えてみると、可能性が非常にないわけでもありません。非上場株式一般譲渡税率（10％～25％）と不動産譲渡税率（10億ウォン超過は45％の税率が適用されますので、地方税含む約50％と理解することが望ましい）はあまりにも大きな差が存在するため注意が必要です。

もしオフィスの購入を悩んでいるのであれば、これらの問題も含めて意思決定をしなければなりません。

原文：https://platum.kr/archives/193671